IBS e CBS nas operações com imóveis: incorporação, locação e venda após a reforma
Guilherme Chambarelli
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Neste artigo
A Reforma Tributária criou um regime específico para operações com imóveis. Venda, incorporação e loteamento têm redução de 50% das alíquotas de IBS e CBS; locação, cessão onerosa e arrendamento, redução de 70%. Além disso, a base de cálculo é diminuída pelo redutor de ajuste, que considera o custo do imóvel, e pelo redutor social, voltado à habitação. Incorporações no RET contam com regra de transição própria.
Resumo
- O regime está na Lei Complementar 214/2025, com ajustes da Lei Complementar 227/2026.
- Redutor social: R$ 100 mil por imóvel residencial novo, R$ 30 mil por lote residencial e R$ 600 mensais na locação residencial.
- O redutor de ajuste nasce em 1º de janeiro de 2027 para cada imóvel de contribuinte do regime regular.
- Incorporações com opção pelo RET antes de 2029 podem manter o recolhimento sobre receitas.
- Pessoas físicas com muitos imóveis ou muitas vendas também podem ser contribuintes.
Como funciona o regime específico?
O IBS e a CBS incidem sobre a venda, a locação, a cessão de direitos, a incorporação e o loteamento, entre outras operações. Para evitar uma carga excessiva em um setor de cadeia longa e alto valor, a lei combinou três mecanismos: reduções de alíquota, redutores da base de cálculo e créditos sobre insumos, como materiais e serviços de construção.
Como as alíquotas de referência estimadas somam entre 26% e 28%, a redução de 50% leva a algo próximo de 13% a 14% sobre a base já reduzida, e a de 70%, a cerca de 8% a 8,5%. São estimativas: as alíquotas definitivas ainda dependem de fixação.
Incorporação e venda de imóveis
Na venda, a base de cálculo é o valor da operação menos o redutor de ajuste e, nos imóveis residenciais, o redutor social.
- Redutor de ajuste: vinculado a cada imóvel, é corrigido pelo IPCA. Para imóveis que o contribuinte já tinha em 31/12/2026, parte do valor de aquisição corrigido ou, por opção, de um valor de referência. Para obras em andamento, considera o terreno e os custos de produção anteriores a 2027 comprovados por documentos fiscais idôneos. ITBI, laudêmio e algumas contribuições também entram.
- Redutor social: R$ 100 mil por imóvel residencial novo e R$ 30 mil por lote residencial, corrigidos pelo IPCA e aplicados uma única vez por imóvel, depois do redutor de ajuste.
- Créditos: o incorporador pode se creditar do IBS e da CBS pagos em materiais, serviços e outros insumos.
Locação, cessão e arrendamento
A locação tem redução de 70% das alíquotas. Na locação residencial, há um redutor social de R$ 600 por imóvel por mês, corrigido pelo IPCA. Na locação comercial, o inquilino do regime regular pode tomar crédito do tributo pago, o que tende a neutralizar o custo na cadeia. Para contratos de locação anteriores à lei que cumpram os requisitos legais, há opção por recolhimento a 3,65% sobre a receita bruta recebida, sem créditos e sem redutor social.
Regras de transição: RET e loteamentos
| Situação | Regra de transição |
|---|---|
| Incorporação com patrimônio de afetação e opção pelo RET produzindo efeitos antes de 1º/1/2029 | IBS e CBS de 2,08% sobre as receitas mensais (0,53% no RET de habitação de interesse social), sem créditos, até o recebimento integral das vendas |
| Loteamento com pedido de registro antes de 1º/1/2029 | Recolhimento de 3,65% sobre a receita bruta recebida, sem créditos |
| Locações pactuadas antes da lei | Opção por 3,65% sobre a receita bruta, nos termos e requisitos legais |
No RET, a partir de 2027, a parcela federal passa a abranger apenas IRPJ e CSLL, e a carga total do regime se mantém. A escolha entre a transição e o regime regular exige simulação, porque a transição não gera crédito para o comprador contribuinte.
Quando a pessoa física é contribuinte?
A pessoa física passa a ser contribuinte do IBS e da CBS nas operações com imóveis, entre outras hipóteses, quando:
- tem receita anual de locação, cessão ou arrendamento acima de R$ 240 mil, corrigidos pelo IPCA, e mais de três imóveis distintos;
- vende ou cede direitos sobre mais de três imóveis no ano-calendário anterior;
- vende mais de um imóvel construído por ela nos cinco anos anteriores.
O que as empresas do setor devem fazer agora
- Inventariar imóveis, obras e custos documentados antes de 2027, base do redutor de ajuste.
- Decidir sobre a manutenção ou a opção pelo RET em novos empreendimentos.
- Revisar contratos de locação e cláusulas de repasse de tributos.
- Ajustar tabelas de preço e contratos de compra e venda com entrega após 2027.
- Preparar sistemas para os novos documentos fiscais e cadastros imobiliários.
Perguntas frequentes
O ITBI acaba com a reforma?
Não. O ITBI municipal continua existindo e, inclusive, compõe o redutor de ajuste.
A venda de imóvel usado por pessoa física paga IBS e CBS?
Em regra, não, salvo quando a pessoa física se enquadra nas hipóteses legais de contribuinte.
Administração e corretagem também têm regras próprias?
Sim. Esses serviços estão no regime específico e merecem análise própria conforme o contrato.
Como o Chambarelli Advogados pode ajudar
A área de Tributação Empresarial simula o impacto do IBS e da CBS em empreendimentos, carteiras de locação e vendas, com apoio do setor de Real Estate, Imobiliário e Infraestrutura. Agende uma conversa.
Conteúdo informativo, atualizado em outubro de 2026. Não substitui a análise do caso concreto.
