O advogado Guilherme Chambarelli assina artigo publicado no JOTA sobre a crescente atuação da Receita Federal na reclassificação jurídica de contratos no setor imobiliário.

No texto, intitulado “Permuta financeira ou venda com participação? A Receita Federal e a desmistificação contratual no mercado imobiliário”, ele analisa como o Fisco tem desconsiderado a forma contratual para alcançar a substância econômica real das operações.

A discussão é essencial para incorporadoras, investidores e operadores do Direito que atuam no segmento. Trata-se de uma reflexão sobre segurança jurídica, limites da interpretação fiscal e os impactos dessa tendência sobre o planejamento tributário do setor.

Nos bastidores da incorporação imobiliária, uma figura jurídica híbrida tem ganhado terreno com aparência de modernidade, mas conteúdo jurídico já enfrentado pelo ordenamento: trata-se da chamada permuta financeira. Ocorre quando o proprietário de um terreno o transfere a uma incorporadora e, em vez de receber unidades futuras, pactua o direito de perceber, de forma parcelada e proporcional, os resultados da venda das unidades construídas no local.

A construção segue seu curso, o empreendimento é comercializado, e o antigo dono do solo, agora sem fração física da obra, recebe percentuais mensais calculados sobre o faturamento da incorporadora.

Trata-se, como se vê, de uma operação com feições sofisticadas, mas que levanta importantes dúvidas quanto ao seu enquadramento jurídico-tributário. A principal delas: haveria, de fato, uma permuta — e, portanto, exclusão da apuração de ganho de capital — ou estaríamos diante de uma típica alienação onerosa, com pagamento diferido e valor indeterminado?

A Receita Federal, por meio da Solução de Consulta COSIT 89/2025, respondeu com precisão que a natureza da operação não se submete à vontade das partes ou à nomenclatura que estas decidam adotar no contrato. O Direito Tributário, recorde-se, não se curva à semântica privada, mas sim à substância dos atos jurídicos praticados.

Da ficção contratual à realidade tributária

No caso examinado, o proprietário pessoa física cedeu terreno à incorporadora, a qual, após a instituição de patrimônio de afetação e adesão ao Regime Especial de Tributação (RET), passou a repassar valores ao alienante. Esses pagamentos eram calculados com base nas receitas de vendas das unidades do empreendimento. Ainda que as partes tenham denominado a operação de permuta financeira, não houve, em verdade, troca de imóveis — condição essencial à caracterização da permuta sob o ponto de vista tributário.

Nas palavras da Receita, “não se considera permuta a operação que envolva qualquer outro bem ou direito, que não seja bem imóvel, apurando-se o ganho de capital como dação em pagamento”. Em outras palavras, para fins fiscais, permuta é troca de imóvel por imóvel, seja este já existente ou a construir. Tudo o que destoe disso atrai o regime de alienação onerosa, com seus respectivos efeitos fiscais.

A regra é clara: há ganho de capital

A consequência prática é de elevada relevância para o contribuinte. A operação que, aos olhos leigos, poderia ser interpretada como permuta — e, portanto, isenta de tributação sobre ganho de capital — é, na verdade, uma venda com pagamento parcelado e preço incerto. O Imposto de Renda incide, assim, sobre o ganho auferido, apurado com base na diferença entre o valor de alienação e o custo de aquisição do imóvel.

E o que é valor de alienação em um contrato com preço flutuante, vinculado ao sucesso comercial do empreendimento? A Receita orienta que deve ser adotado, em um primeiro momento, o valor previsto contratualmente ou, na ausência, o valor de mercado. Caso os pagamentos efetivos superem esse parâmetro, a base de cálculo deverá ser ajustada, com tributação complementar.

O contribuinte, nesse caso, estará sujeito à tabela progressiva aplicável ao ganho de capital das pessoas físicas, que varia de 15% a 22,5%, a depender do montante auferido.

O RET não se comunica com o alienante

Outro equívoco recorrente, também afastado pela solução de consulta, é a crença de que o RET, regime que permite à incorporadora recolher tributos federais de forma unificada à alíquota de 4% sobre a receita mensal, teria algum reflexo tributário direto sobre o alienante do terreno. A resposta é negativa. O RET é benefício fiscal conferido exclusivamente ao incorporador, nos moldes da Lei  10.931/2004, que não se estende àquele que cede o imóvel sem assumir a posição de incorporador nos termos da Lei 4.591/1964.

A tentativa de justificar a incidência do RET sobre os repasses mensais como se o cedente fosse”parceiro do empreendimento não encontra respaldo legal. Não há solidariedade tributária nesse modelo, tampouco comunhão societária entre as partes. O repasse financeiro realizado ao antigo proprietário é, em essência, contraprestação pelo terreno — e como tal, atrai a incidência do imposto sobre ganho de capital, devida pelo próprio alienante.

Conclusão: a forma não altera a substância

O caso examinado pela Receita é emblemático. Expõe, com clareza, os riscos da adoção de rótulos contratuais que não encontram sustentação na estrutura fática da operação. A denominação permuta financeira pode ser útil à retórica comercial, mas é inócua frente à análise substancialista do Direito Tributário.

Para o contribuinte, o recado é claro: não basta nomear; é preciso compreender o que se está efetivamente realizando. Se não há recebimento de unidades imobiliárias em troca do terreno — mas apenas fluxo financeiro proporcional à venda futura das unidades — não há permuta. Há alienação. E, como tal, haverá tributação sobre o ganho de capital, com todas as obrigações acessórias que dela decorrem.

O planejamento jurídico e tributário de incorporações deve, portanto, ser construído sobre a realidade dos fatos, e não sobre ficções terminológicas. Afinal, o fisco — ao contrário das partes — não está obrigado a acreditar em ficções.

A recente decisão proferida no Acórdão nº 1401-007.490, de 25 de junho de 2025, pelo Conselho Administrativo de Recursos Fiscais (CARF), representa mais um capítulo relevante no embate entre planejamento tributário lícito e o rigor formal exigido pela Receita Federal para fins de dedutibilidade de despesas. Em pauta, três temas centrais ao dia a dia de grupos empresariais: royalties pelo uso de marca, aluguéis de imóveis utilizados por terceiros e rateio de despesas entre empresas do mesmo conglomerado.

A análise crítica desse julgado revela mais do que uma simples aplicação literal da norma: expõe a tensão entre substância econômica e formalismo documental, que impacta diretamente a estratégia de compliance fiscal e a segurança jurídica dos contribuintes.

1. Royalties e a exigência de averbação no INPI: o formalismo como barreira à dedutibilidade

Um dos pontos centrais da decisão diz respeito à vedação da dedução, para fins de IRPJ, de valores pagos a título de royalties pela utilização de marca, na hipótese em que o contrato correspondente não se encontra averbado junto ao Instituto Nacional da Propriedade Industrial (INPI). Ainda que a marca estivesse devidamente registrada e o contrato de cessão fosse legítimo entre partes nacionais, o colegiado entendeu que a ausência da averbação inviabiliza a dedução, com base no art. 365, §3º do RIR/2018.

Esse posicionamento ignora o princípio da substância sobre a forma e a função econômica do pagamento, privilegiando um requisito de natureza meramente acessória como condição para a dedução. A decisão impõe um ônus ao contribuinte que vai além do razoável, transformando um contrato legítimo e registrado em despesa “não necessária” unicamente por ausência de registro administrativo, mesmo quando a relação jurídica e a contraprestação são incontroversas.

2. Aluguéis pagos por imóveis não utilizados diretamente: liberalidade ou estratégia de negócio?

Outro ponto controverso do acórdão refere-se à glosa de despesas com aluguéis de imóveis que, embora contratados em nome da contribuinte, eram utilizados por franqueados ou estavam, por vezes, vazios. O CARF entendeu que, na ausência de repasse contratual dos valores pagos ou da demonstração de vínculo direto com a atividade operacional da empresa, essas despesas configurariam liberalidade, e não gastos necessários à manutenção da fonte produtora.

O argumento, entretanto, desconsidera nuances do modelo de franquia. Como destacou a própria contribuinte, a estratégia de intermediação locatícia visava garantir a padronização visual da marca e a ocupação de pontos comerciais estratégicos, sendo os franqueados parceiros dependentes da estrutura fornecida pela franqueadora. Ao ignorar a lógica do modelo de negócio, a decisão termina por promover uma interpretação excessivamente literal da “necessidade” prevista no art. 47 da Lei nº 4.506/64 e no art. 13 da Lei nº 9.249/95, desconsiderando os efeitos econômicos e comerciais das despesas.

3. Rateio de despesas e o peso da ausência de formalização

O terceiro tema enfrentado pela decisão — e talvez o mais sensível para grupos empresariais — diz respeito à dedutibilidade de despesas rateadas entre empresas do mesmo grupo. Aqui, o CARF manteve a glosa de valores compartilhados sob o argumento de que não havia contrato prévio formalizando o rateio nem critério objetivo e proporcional comprovadamente utilizado.

A decisão alinha-se ao entendimento consolidado pela Solução de Divergência COSIT nº 23/2013, segundo a qual a dedutibilidade do cost sharing depende do cumprimento de requisitos como: previsão contratual expressa, critérios de rateio razoáveis e objetivos, vinculação direta à atividade de cada empresa envolvida, escrituração destacada e ausência de margem de lucro pela centralizadora.

O problema está na extrapolação desse entendimento para situações em que, embora ausente o contrato formal, existam indícios concretos de que os valores foram efetivamente pagos em benefício das empresas participantes, como ocorreu no caso concreto. O risco é que a falta de um único documento — ainda que possa ser suprida por provas materiais — se sobreponha à realidade econômica da operação.

4. Implicações práticas: o que o contribuinte deve (re)aprender com esse julgamento?

A decisão do CARF serve como alerta claro: sem formalização contratual, documentação robusta e escrituração precisa, não há espaço para dedutibilidade. Não basta que a despesa seja real e esteja relacionada à atividade empresarial — ela precisa ser juridicamente defensável dentro de uma lógica documental rigorosa. O princípio da verdade material, muitas vezes invocado em favor do contribuinte, perde força diante da valorização da forma sobre a substância.

Além disso, a divergência entre a interpretação do CARF e o entendimento vinculante da Receita Federal, como na SD COSIT 23/2013, gera um vácuo perigoso de insegurança jurídica. O contribuinte que segue as orientações da RFB pode se ver penalizado em instâncias superiores, sem direito à proteção prometida pelas normas interpretativas vigentes.

5. Considerações finais

Mais do que um simples precedente, o Acórdão nº 1401-007.490 reafirma que o planejamento tributário exige não apenas substância econômica e lógica empresarial, mas também uma arquitetura documental rigorosamente construída. Em um cenário de insegurança regulatória e disputas de interpretação, a blindagem da dedutibilidade exige contratos bem redigidos, critérios objetivos de rateio, registros formais perante os órgãos competentes e rastreabilidade plena dos pagamentos.

Na dúvida, vale sempre perguntar: o que hoje é tratado informalmente, seria defendível amanhã perante a Receita Federal? A resposta a essa pergunta é o que separa o planejamento eficaz da glosa inevitável.

A sistemática não cumulativa das contribuições ao PIS e à COFINS, instituída pelas Leis nº 10.637/2002 e 10.833/2003, consagrou o direito ao aproveitamento de créditos vinculados à cadeia produtiva, com o propósito de evitar a tributação em cascata. Contudo, a delimitação do que se entende por “insumo” para fins de creditamento segue sendo um dos pontos mais controversos e instáveis da jurisprudência tributária brasileira.

A Receita Federal, por meio de diversas Soluções de Consulta e atos interpretativos, tem restringido de forma progressiva o conceito de insumo, opondo-se à interpretação mais ampla consagrada pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ) no julgamento do REsp 1.221.170/PR, submetido ao rito dos recursos repetitivos.

O entendimento do STJ: essencialidade ou relevância

No emblemático precedente, o STJ fixou a tese de que, para fins de creditamento de PIS/COFINS, insumo é o bem ou serviço essencial ou relevante para o desenvolvimento da atividade econômica da empresa, considerando-se o critério da indispensabilidade à produção ou à prestação do serviço.

Essa interpretação se opôs frontalmente à visão restritiva da Receita, que por muitos anos limitou o conceito de insumo aos gastos diretamente ligados à industrialização, como matéria-prima ou produtos intermediários.

A jurisprudência e o risco de autuação

Ainda que muitas decisões judiciais, inclusive em primeira e segunda instância, estejam alinhadas ao precedente do STJ, o descompasso entre a jurisprudência e a interpretação administrativa cria um ambiente de insegurança jurídica, onde o contribuinte que se apoia exclusivamente em decisões do Judiciário pode ser autuado, exigindo-se litígio prolongado até a reversão da glosa.

Assim, cabe às empresas documentar criteriosamente a essencialidade de seus insumos com base em laudos, contratos e pareceres técnicos, além de considerar a via judicial como caminho necessário para garantir o direito ao crédito.

Conclusão: o que fazer?

A adoção de uma política segura de creditamento de PIS/COFINS exige:

• Diagnóstico detalhado dos insumos utilizados na operação;

• Mapeamento de riscos fiscais à luz dos entendimentos da Receita e da jurisprudência;

• Pareceres técnicos que demonstrem a essencialidade ou relevância de determinados gastos;

• Avaliação da necessidade de judicialização preventiva para afastar glosas indevidas.

No cenário atual, o contencioso tributário é muitas vezes a única via eficaz para garantir a aplicação plena da sistemática não cumulativa e a efetividade do princípio da neutralidade tributária.

A transição do sistema tributário brasileiro — marcada pela criação da CBS e do IBS, pelo fim da cumulatividade e pela uniformização da base de cálculo — não é apenas um desafio jurídico-contábil. Trata-se, sobretudo, de um divisor de águas na forma como as empresas organizam suas operações, sua cadeia de valor e sua governança fiscal. Em um ambiente de incertezas regulatórias, o planejamento tributário estratégico emerge como instrumento de antecipação, proteção e vantagem competitiva.

A seguir, delineamos uma metodologia robusta de planejamento tributário, com foco nos impactos da Reforma Tributária, combinando a densidade analítica de uma abordagem jurídica crítica com a linguagem acessível necessária à tomada de decisão executiva.

1. Mapeamento e Diagnóstico: A Verdade Fiscal Antes da Estratégia

Nenhuma estratégia pode prescindir de uma leitura clara do terreno em que pisa.

A primeira etapa do planejamento tributário exige levantamento detalhado da estrutura societária, com identificação de participações cruzadas, veículos inativos, núcleos operacionais e patrimoniais. A análise dos regimes tributários vigentes, conjugada com o levantamento da carga fiscal consolidada, permite medir o custo efetivo da operação em cada unidade empresarial — algo que será profundamente impactado com o fim do PIS/COFINS e a substituição por uma Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) de alíquota única.

Também são identificados riscos fiscais, passivos ocultos, falhas de compliance e oportunidades não exploradas, como créditos acumulados ou benefícios fiscais subutilizados.

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2. Reorganização Societária e Planejamento Estrutural: O Direito Como Engenharia

Se o sistema muda, a estrutura da empresa precisa mudar junto.

A reorganização societária se impõe não como um capricho jurídico, mas como um movimento de engenharia legal e econômica. A criação de holdings patrimoniais e operacionais, a cisão de atividades distintas (comércio, serviços, industrialização), ou a consolidação de operações regionais são exemplos de medidas que visam alinhar a estrutura societária ao novo regime fiscal, protegendo ativos, segregando riscos e criando eficiência tributária legítima.

Cada medida deve ser acompanhada de atos societários claros, motivados e bem documentados, com estudo jurídico e econômico que sustente a alteração tanto perante a Receita Federal quanto diante de possíveis questionamentos de terceiros.

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3. Localização Fiscal Eficiente e Avaliação de Regimes: A Geografia Tributária Importa

A Reforma Tributária, ao instituir o IBS como tributo compartilhado entre estados e municípios, cria uma nova lógica de distribuição de receitas. Municípios e estados passam a competir de forma indireta pela localização das operações e dos fatos geradores, tornando a estratégia de endereçamento fiscal ainda mais relevante.

Nesse cenário, avaliar o impacto de manter operações em determinados estados, abrir filiais em regiões com maior retorno de créditos ou incentivos setoriais ativos, e até relocalizar núcleos logísticos ou administrativos passa a ser um dos pilares do planejamento.

Além disso, deve-se revisar o regime tributário atual (Simples, Lucro Presumido, Lucro Real), com simulações que considerem o novo regime não cumulativo, o conceito de insumo ampliado e a possibilidade de recuperação integral de créditos em algumas atividades.

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4. Reforma Tributária: Análise das Novas Regras e Gestão da Transição

O novo sistema cria uma janela crítica: um período de transição que vai até 2032, onde convivem regras antigas e novas, exigindo dupla apuração, adaptação contábil e redimensionamento operacional.

A análise técnica das novas regras — como a extinção do regime cumulativo do PIS/COFINS, a criação da CBS com alíquota única para bens e serviços e a transição do ICMS/ISS para o IBS — deve ser feita sob a ótica setorial e contratual.

Empresas de serviços, por exemplo, devem revisar profundamente seus contratos, margens e repasses de custo, dado que a nova carga será mais pesada e o creditamento mais limitado.

Mais do que entender a lei, é preciso operar dentro da transição com inteligência estratégica, aproveitando as brechas de crédito, protegendo contratos legados e mitigando passivos ocultos.

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5. Créditos Tributários e Incentivos: Oportunidade em Meio ao Caos

A nova sistemática não anula o passado: ela pressupõe sua depuração.

O levantamento e aproveitamento de créditos acumulados de PIS, COFINS, ICMS, IPI e IRPJ/CSLL torna-se ainda mais relevante, já que a migração para o novo modelo pode dificultar a compensação posterior.

A recomendação é iniciar imediatamente o processo de validação contábil e jurídica desses créditos, com a identificação dos documentos suporte, registros fiscais e vinculação direta com a atividade-fim. Paralelamente, o mapeamento de incentivos fiscais federais, estaduais e municipais pode compensar parte do impacto da CBS/IBS. A Lei do Bem, incentivos de ICMS por exportação e programas municipais de ISS fixo continuam válidos, mas exigem revisão contratual e documental adequada.

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6. Reestruturação Contratual e Operacional: Redesenhar com Segurança Jurídica

A Reforma exige mais do que adequação tributária: exige transformação do modelo de negócios.

Contratos de prestação de serviços, fornecimento, distribuição e operações intercompany precisam ser revistos à luz da nova incidência, da não cumulatividade plena e da transparência na formação do preço.

Além disso, a estrutura de remuneração de sócios, distribuição de lucros e pagamentos por performance deve ser revista sob a ótica do IRPF, INSS e planejamento sucessório. A logística, o faturamento e os centros de custo também devem ser revistos para evitar glosas de crédito no novo sistema.

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7. Cronograma Executivo e Relatórios: Governança na Implementação

Por fim, o planejamento precisa sair do papel com segurança e previsibilidade.

Elaboramos um cronograma executivo com metas de curto, médio e longo prazo, mapeando os responsáveis por cada etapa e prevendo ajustes legais, operacionais e contábeis.

Além disso, entregamos relatórios técnicos completos, com simulações comparativas, fundamentação jurídica, e apresentações executivas voltadas à diretoria e ao conselho, permitindo a tomada de decisão estratégica com segurança fiscal.

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Conclusão: Em Tempos de Reforma, o Planejamento Não É uma Opção — É Sobrevivência

O empresariado brasileiro está diante de uma inflexão. A Reforma Tributária não é uma ameaça, mas uma convocação: a de repensar a estrutura, as operações e os contratos sob nova luz. O que antes funcionava — o regime simplificado, a segmentação informal, a alocação sem substância — agora se torna passivo.

Planejar não é sonegar. Planejar é respeitar a lei e usar sua complexidade como campo legítimo de estratégia. No Chambarelli Advogados, nosso compromisso é com eficiência, legalidade e inteligência fiscal.

Agende uma reunião com nosso time e inicie hoje o seu redesenho fiscal. Porque quem se antecipa à mudança, lidera o futuro.