Reforma Tributária e holdings: o que muda na locação e na venda de imóveis

Com a Reforma Tributária, a holding patrimonial que aluga ou vende imóveis passa a recolher CBS e IBS sobre essas receitas, no lugar de PIS e Cofins. A Lei Complementar 214/2025 criou um regime específico para imóveis: redução de 70% das alíquotas na locação e de 50% na venda, além de redutores que diminuem a base de cálculo. O impacto real depende do regime atual da holding, do perfil dos imóveis e da possibilidade de aproveitar créditos.

O que muda para a holding que aluga imóveis?

Hoje, a holding no Lucro Presumido costuma recolher PIS e Cofins cumulativos sobre os aluguéis, sem direito a créditos. A partir de 2027, a CBS substitui PIS e Cofins; o IBS cresce gradualmente entre 2029 e 2032 e fica completo em 2033. Sobre a locação, as alíquotas de IBS e CBS terão redução de 70%. Como as alíquotas de referência estimadas somam entre 26% e 28%, a alíquota nominal na locação ficaria próxima de 8%, antes de redutores e créditos. É uma estimativa: as alíquotas definitivas ainda serão fixadas.

Na locação residencial, a base de cálculo é reduzida pelo redutor social de R$ 600 por imóvel por mês, atualizado pela inflação. Na locação comercial, o inquilino que estiver no regime regular poderá tomar crédito do IBS e da CBS pagos no aluguel, o que tende a tornar a holding mais competitiva nesse mercado.

E na venda de imóveis?

A venda de imóveis por contribuinte tem redução de 50% das alíquotas. Além disso, a lei criou o redutor de ajuste, vinculado a cada imóvel, que em termos simples evita tributar novamente o valor já existente na aquisição, aproximando a cobrança do valor agregado. Para imóveis que a holding já possui na transição, o cálculo desse redutor segue regras próprias, que dependem de regulamentação e da documentação de aquisição.

Holdings que apenas guardam imóveis e vendem eventualmente devem avaliar se a atividade caracteriza operação habitual. A forma como os imóveis foram registrados e contabilizados passa a ter efeito direto no tributo futuro.

Contratos de locação já existentes

A lei prevê uma regra de transição para locações pactuadas antes da sua vigência, que permite optar por recolher CBS e IBS a uma alíquota de 3,65% sobre a receita bruta recebida, sem créditos e sem redutor social, desde que cumpridos os requisitos legais de prazo e registro. Vale revisar contrato por contrato para saber se a opção existe e se compensa.

E a pessoa física com muitos imóveis?

A reforma também alcança pessoas físicas. Elas passam a ser contribuintes do IBS e da CBS, por exemplo, se tiverem receita anual de locação acima de R$ 240 mil (valor corrigido pela inflação) e mais de três imóveis distintos, ou se venderem mais de três imóveis no ano-calendário anterior. Para quem estava em dúvida entre manter imóveis na pessoa física ou na holding, a comparação ficou diferente e precisa ser refeita.

O imposto de renda também mudou

• Lucro Presumido: a Lei Complementar 224/2025 aumentou em 10% os percentuais de presunção sobre a parcela da receita bruta anual acima de R$ 5 milhões.
• Dividendos: desde 2026, lucros pagos a pessoa física acima de R$ 50 mil por mês, pela mesma empresa, têm retenção de 10% (Lei 15.270/2025), além do imposto mínimo para altas rendas.
• ITBI e ITCMD continuam existindo e seguem relevantes na integralização de imóveis e na doação de quotas.

O que a holding deve fazer agora

1. Levantar os contratos de locação, prazos, índices e cláusulas de repasse de tributos.
2. Organizar documentos de aquisição e custos de cada imóvel, base do redutor de ajuste.
3. Simular os cenários de 2027, 2029 e 2033, considerando inquilinos que tomam ou não crédito.
4. Revisar o regime de IRPJ e CSLL e a política de distribuição de lucros.
5. Rever cláusulas de reajuste e reequilíbrio nos contratos novos.

Perguntas frequentes

A holding pode ficar no Simples Nacional para fugir do IBS e da CBS?

Holdings que alugam imóveis próprios encontram restrições relevantes no Simples. Mesmo quando possível, o Simples continua recolhendo tributos sobre o consumo dentro da guia única, e a escolha deve partir de simulação.

A reforma acaba com a vantagem da holding?

Não necessariamente. Sucessão, governança e gestão continuam sendo motivos centrais. A vantagem tributária precisa ser recalculada caso a caso.

Quando começa a cobrança efetiva?

A CBS entra com alíquota cheia em 2027. O IBS sobe gradualmente de 2029 a 2032 e chega ao patamar integral em 2033.

Como o Chambarelli Advogados pode ajudar

A área de Tributação Empresarial simula o impacto da reforma sobre holdings patrimoniais e revisa contratos e estrutura, em conjunto com a equipe de Private Clients & Wealth Management. Agende uma conversa para avaliar a sua holding.

Conteúdo informativo, atualizado em outubro de 2026. Não substitui a análise do caso concreto.