Simples Nacional e administração de garantias locatícias: Receita Federal define enquadramento e revela oportunidade tributária

A administração de garantias locatícias pode optar pelo Simples Nacional?

A resposta agora é objetiva: sim.

A Receita Federal do Brasil, por meio da Solução de Consulta COSIT nº 71/2026, reconheceu que a atividade de administração de garantias em contratos de locação de imóveis pode ser enquadrada no Simples Nacional — desde que estruturada corretamente.

Esse entendimento resolve uma zona cinzenta relevante para empresas que operam modelos alternativos ao seguro-fiança ou à caução tradicional.

Na prática, o modelo analisado envolve:

• prestação de garantia ao locador/imobiliária
• formalização por meio de contrato de mútuo com o locatário
• devolução dos valores ao final do contrato, com atualização pela TR
• remuneração indireta via gestão desses recursos

E aqui está o ponto central: isso não foi considerado atividade financeira vedada ao Simples Nacional.

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Por que essa atividade não foi considerada financeira?

Esse era o principal risco jurídico.

A legislação do Simples Nacional veda a entrada de instituições financeiras no regime. O problema é que, superficialmente, esse modelo poderia parecer:

• captação de recursos de terceiros
• gestão de valores
• aplicação financeira

Mas a Receita adotou uma leitura mais técnica.

O ponto decisivo foi o seguinte:

o contrato de mútuo, nesse contexto, não tem finalidade de intermediação financeira, mas sim de garantia contratual (caução).

Ou seja, a estrutura não é analisada pela forma, mas pela função econômica.

Isso abre espaço para um posicionamento relevante:

👉 empresas que operam garantias locatícias não são automaticamente instituições financeiras.

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Qual é a tributação aplicável no Simples Nacional?

A Receita foi direta:

• a atividade se enquadra no Anexo III do Simples Nacional
• desde que não haja previsão específica em outro anexo
• e desde que não configure atividade vedada

Isso decorre do art. 18, §5º-F da Lei Complementar nº 123/2006, aplicado ao caso concreto.

Na prática, isso significa:

• carga tributária potencialmente menor
• simplificação operacional
• maior viabilidade econômica do modelo

Mas há um detalhe que muda completamente o planejamento.

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O ponto crítico: rendimentos financeiros NÃO entram no Simples

Se a remuneração da empresa vier da aplicação dos valores recebidos (renda fixa ou variável), a regra muda.

Esses rendimentos:

• sofrem tributação por IR na fonte ou apuração definitiva
• não integram a base de cálculo do Simples Nacional

Isso decorre diretamente da legislação:

• art. 13, §1º, V da LC 123/2006
• regulamentação pela IN RFB nº 1.585/2015

E foi expressamente reforçado pela Receita:

👉 esse ponto é onde a maioria das estruturas erra.

Porque mistura:

• receita operacional (Simples)
• com receita financeira (fora do Simples)

Resultado: risco de autuação ou distorção tributária.

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O erro mais comum: confundir estrutura contratual com regime tributário

A Solução de Consulta deixa um recado importante:

não é o CNAE que define o enquadramento — é a atividade efetivamente exercida.

Isso significa que duas empresas com o mesmo CNAE podem:

• estar em anexos diferentes
• ou até uma poder e outra não poder optar pelo Simples

No caso analisado:

• a atividade foi considerada prestação de serviços
• e não intermediação financeira ou securitária

Mas isso depende diretamente da forma como o negócio é estruturado.

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O que muda na prática para empresas desse setor?

Essa decisão cria três cenários claros:

1. Estrutura correta (oportunidade)

• enquadramento no Simples
• tributação no Anexo III
• ganho de eficiência tributária

2. Estrutura híbrida (atenção)

• parte da receita no Simples
• parte fora (rendimentos financeiros)
• necessidade de segregação contábil

3. Estrutura mal definida (risco)

• enquadramento como atividade financeira
• exclusão do Simples
• autuações relevantes

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Como o Chambarelli Advogados atua nesses casos

O ponto não é apenas saber se pode ou não entrar no Simples.

O ponto é estruturar o modelo de forma que:

• não seja caracterizado como atividade financeira
• tenha segregação correta de receitas
• maximize eficiência tributária sem risco

É exatamente nesse tipo de cenário que o Chambarelli Advogados atua.

Na prática, isso envolve:

• desenho jurídico da operação (contratos de mútuo, garantia e prestação de serviços)
• definição do fluxo financeiro e contábil
• enquadramento tributário estratégico
• revisão de risco frente à Receita Federal

Porque aqui não se trata de “pagar menos imposto”.

Se trata de estruturar o negócio para que ele não nasça errado — e não seja questionado depois.

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Conclusão: uma decisão que abre mercado — mas exige estrutura

A Solução de Consulta COSIT nº 71/2026 não apenas esclarece uma dúvida.

Ela abre um novo espaço de atuação para empresas no mercado imobiliário e financeiro.

Mas com uma condição clara:

👉 o enquadramento depende da estrutura real do negócio.

Empresas que operam garantias locatícias precisam entender que:

• o modelo é permitido
• o Simples é possível
• mas a execução define tudo

E, nesse cenário, planejamento tributário deixa de ser acessório.

Passa a ser parte do próprio produto.