Venda de imóvel por holding no lucro presumido: quando há ganho de capital e quando há receita operacional?

Entenda, à luz de recente acórdão do CARF, quando a alienação de imóveis por holding no lucro presumido deve ser tributada como receita operacional ou como ganho de capital — e por que a reclassificação contábil não muda o fato gerador.

A tributação da venda de imóveis por holdings patrimoniais no regime do lucro presumido voltou ao centro do debate com o acórdão nº 1102-001.742, julgado em 29/9/2025 pelo CARF. O caso envolve uma discussão recorrente: a alienação de um imóvel pode ser tratada como receita operacional apenas pela inclusão da atividade imobiliária no contrato social ou por sua reclassificação contábil?

A resposta do Conselho foi negativa — e com fundamentos que merecem atenção de qualquer estrutura patrimonial que pretenda vender ativos imobiliários.

O ponto central: natureza do fato gerador não muda por ato contábil

No caso analisado, a sociedade, optante pelo lucro presumido, realizou duas movimentações antes de vender seus imóveis:

1. Alterou o contrato social, inserindo atividade de compra e venda de imóveis;

2. Reclassificou os imóveis do ativo não circulante (investimentos/patrimonial) para o ativo circulante (estoques).

Com isso, tratou a alienação como se fosse parte de uma atividade operacional imobiliária, aplicando os percentuais de presunção de 8% (IRPJ) e 12% (CSLL), próprios de empresas que exploram compra e venda de imóveis.

A fiscalização discordou — e o CARF confirmou o entendimento fiscal:
a forma contábil não tem o poder de alterar a substância econômica do fato gerador.

Por que isso importa?

Porque o regime do lucro presumido só admite o tratamento de “receita operacional imobiliária” quando há comprovação real de que a atividade de compra e venda de imóveis é exercida de maneira efetiva pela empresa — e não apenas prevista “no papel”.

O que pesou para o CARF manter a autuação

O Conselho observou que:

• os imóveis estavam na empresa há anos, integrando o patrimônio;

• eram usados pelos próprios sócios ou alugados a terceiros;

• não havia histórico de aquisição de imóveis para revenda;

• a alteração contratual e a reclassificação ocorreram às vésperas da venda.

Com base nisso, concluiu que os bens não foram adquiridos para comercialização, mas para uso e preservação patrimonial. Consequentemente, o resultado da venda deveria ser reconhecido como ganho de capital, tributado conforme as regras específicas, e não como receita operacional presumida.

A mensagem do CARF: atividade operacional exige substância

O acórdão reforça um entendimento já amadurecido no CARF:
não basta reclassificar, alterar contrato social ou adicionar CNAE para transformar patrimônio em estoque.

Para que a venda de imóvel seja considerada receita da atividade imobiliária, é necessário:

• Compatibilidade histórica: aquisições voltadas para revenda;

• Regularidade mínima: atos que demonstrem prática comercial, mesmo que a frequência seja baixa;

• Coerência documental: registros, propostas, contratos, financiamentos e estrutura operacional que evidenciem atividade imobiliária;

• Previsão contratual: a atividade deve constar no contrato social, mas isso não é suficiente por si só.

E as holdings patrimoniais? A venda é sempre ganho de capital?

Não. O acórdão deixa claro um ponto essencial:
a venda de imóvel por holding patrimonial é legítima e não precisa ocorrer com frequência para caracterizar receita operacional.

Uma holding pode, sim, comprar e vender imóveis como atividade empresarial. Entretanto, deve haver prova concreta de que essa é uma atividade verdadeira, e não apenas um artifício documental para reduzir carga tributária.

Em outras palavras:

A previsão no contrato social é condição necessária, mas não é condição suficiente.

Conclusão: substância econômica prevalece sobre a forma

A decisão reafirma o princípio da primazia da realidade no âmbito tributário. Para empresas no lucro presumido, especialmente holdings, o recado é claro:

• Reclassificações contábeis isoladas não alteram a natureza da tributação;

• A inclusão tardia da atividade no contrato social não converte patrimônio em estoque;

• A Receita e o CARF avaliam a realidade econômica, e não apenas a formalidade.

A análise prévia de cada operação — estrutura societária, histórico do ativo, finalidade da aquisição e documentação que comprova substância — é o que determina o tratamento tributário adequado.

Esse acórdão não cria uma regra nova. Apenas reforça que tributação e contabilidade precisam estar alinhadas à realidade empresarial, especialmente quando o tema envolve imóveis dentro de estruturas patrimoniais.