Receita operacional ou ganho de capital na venda de imóveis

Nem toda venda de imóvel por uma empresa com atividade imobiliária no contrato social será, automaticamente, tratada como receita operacional.

Essa foi a premissa central do Acórdão CARF nº 1302-007.901, no qual o Conselho Administrativo de Recursos Fiscais analisou a tributação da alienação de imóveis por empresa optante pelo lucro presumido. A controvérsia parecia simples: a empresa tinha em seu objeto social a compra, venda e locação de imóveis. Logo, a receita da venda poderia ser tributada como receita operacional imobiliária?

Para a Receita Federal, não. Para a maioria do CARF, também não.

O caso terminou com a manutenção de uma autuação de aproximadamente R$ 28,9 milhões e reacendeu uma discussão extremamente relevante para holdings patrimoniais, empresas imobiliárias e grupos empresariais que utilizam pessoas jurídicas para organização e exploração de ativos imobiliários.

A ementa do acórdão afirma que, no lucro presumido, a receita de venda de imóveis que não foram construídos ou adquiridos com finalidade de revenda, mas utilizados como meio de obtenção de renda ou no desempenho de atividade econômica, deve ser tratada como ganho de capital, ainda que a atividade imobiliária conste no objeto social da empresa.

O problema: quando a venda de imóvel é atividade empresarial e quando é mera realização patrimonial?

A diferença não é apenas conceitual. Ela altera substancialmente a carga tributária.

Quando a venda é tratada como receita operacional imobiliária, no lucro presumido, aplicam-se os percentuais de presunção próprios da atividade. Em linhas gerais, a tributação incide sobre uma base presumida, e não sobre todo o lucro econômico da operação.

Por outro lado, quando a alienação é tratada como ganho de capital, a tributação recai sobre a diferença entre o valor de venda e o custo contábil do bem, com incidência de IRPJ e CSLL sobre esse ganho.

Daí a importância prática da discussão: a classificação fiscal da receita pode representar uma diferença milionária entre uma operação considerada regular e uma autuação de grande impacto financeiro.

O caso analisado pelo CARF

No caso julgado, a empresa era optante pelo lucro presumido e alienou imóveis no ano-calendário de 2018. O objeto social previa atividades de compra, venda e locação de imóveis.

A contribuinte defendia que a venda deveria ser tributada como receita operacional, justamente porque a atividade imobiliária constava de seu contrato social e os imóveis eram explorados economicamente por meio de locação.

A Receita Federal, contudo, adotou leitura distinta. Para a fiscalização, não bastava a previsão formal no objeto social. Seria necessário demonstrar que a empresa efetivamente exercia atividade imobiliária organizada, com dinâmica operacional compatível com compra e venda de imóveis.

Alguns elementos pesaram contra a contribuinte: os imóveis alienados eram os únicos ativos imobiliários relevantes da empresa, estavam locados para sociedade do mesmo grupo econômico e não havia histórico recorrente de aquisição e alienação de imóveis.

Com base nisso, a Receita entendeu que a operação não representava receita ordinária da atividade empresarial, mas mera realização de ativo patrimonial. O CARF, por maioria, manteve esse entendimento.

O objeto social não resolve tudo

O ponto mais relevante da decisão está na insuficiência da forma.

Para o CARF, a inclusão da atividade imobiliária no contrato social não transforma, por si só, qualquer venda de imóvel em receita operacional. O contrato social é um elemento relevante, mas não é absoluto.

A lógica adotada pelo voto vencedor foi substancial: é necessário verificar se a empresa, na prática, atua como empresa imobiliária ou se apenas utiliza a previsão contratual para conferir aparência operacional a uma venda patrimonial específica.

Em outras palavras, a pergunta deixa de ser apenas: “a empresa pode vender imóveis segundo seu contrato social?”

A pergunta passa a ser: “a venda desse imóvel decorre de uma atividade empresarial imobiliária efetivamente organizada?”

Essa mudança de enfoque é decisiva.

A atividade imobiliária precisa aparecer na realidade da empresa

A decisão revela uma preocupação crescente da jurisprudência administrativa com a coerência entre forma jurídica, escrituração contábil, objeto social e realidade econômica.

Uma empresa que compra, vende, loteia, incorpora, administra ou comercializa imóveis de forma organizada tem melhores elementos para sustentar que a receita de alienação integra sua atividade operacional.

Por outro lado, uma empresa que possui um ou poucos imóveis, os mantém como fonte de renda passiva, aluga esses ativos para empresas do próprio grupo e, anos depois, promove sua venda, pode enfrentar maior dificuldade para sustentar que a operação integra seu ciclo operacional ordinário.

Não se trata, portanto, de afirmar que a habitualidade seja sempre um requisito legal autônomo e rígido. O ponto é mais sofisticado: a ausência de recorrência, estrutura e dinâmica empresarial pode ser usada como indício de que a venda não integra uma atividade operacional imobiliária, mas apenas a alienação de patrimônio.

O voto vencido e a insegurança do tema

Embora o resultado tenha sido desfavorável ao contribuinte, o caso não pode ser lido como uma questão pacificada.

A existência de voto vencido robusto demonstra que ainda há divergência relevante dentro do próprio CARF sobre os limites entre receita operacional e ganho de capital em empresas imobiliárias optantes pelo lucro presumido.

Há precedentes administrativos que admitem tratamento como receita bruta quando os imóveis estão vinculados à atividade imobiliária da pessoa jurídica, inclusive em situações envolvendo imóveis anteriormente alugados e reclassificados contabilmente. Em 2025, por exemplo, a CSRF analisou discussão semelhante no Acórdão nº 9101-007.449, envolvendo atividade imobiliária, imóveis alugados e reclassificação para o circulante.

Isso mostra que o tema permanece sensível e dependente da prova concreta. A decisão não elimina a possibilidade de tributação como receita operacional em operações imobiliárias, mas reforça que o contribuinte precisa demonstrar substância empresarial.

O alerta para holdings patrimoniais e sociedades imobiliárias

O precedente é especialmente importante para holdings patrimoniais, empresas familiares e sociedades criadas para administrar imóveis.

Muitas estruturas patrimoniais incluem, no objeto social, atividades de compra, venda e locação de bens imóveis. Essa prática, isoladamente, pode ser insuficiente para sustentar determinado tratamento tributário.

A partir desse julgamento, alguns cuidados se tornam ainda mais relevantes:

1. manter coerência entre objeto social, contabilidade e prática operacional;
2. documentar a finalidade de aquisição dos imóveis;
3. justificar a classificação contábil dos bens;
4. demonstrar estrutura mínima compatível com a atividade imobiliária;
5. registrar atos de gestão, prospecção, locação, aquisição e alienação de forma organizada;
6. evitar reclassificações contábeis artificiais feitas apenas às vésperas da venda;
7. avaliar previamente o impacto tributário de alienações relevantes.

O problema não está em vender imóveis por meio de pessoa jurídica. O risco está em presumir que a existência da pessoa jurídica, por si só, resolve a natureza fiscal da operação.

Substância econômica e prova documental

O caso também confirma uma tendência mais ampla do contencioso tributário: a fiscalização e o CARF vêm olhando cada vez mais para a substância econômica das operações.

A forma continua relevante. O contrato social importa. A contabilidade importa. O regime tributário escolhido importa. Mas todos esses elementos precisam conversar entre si.

Quando a documentação formal afirma uma realidade e os fatos indicam outra, aumenta o risco de requalificação fiscal.

Por isso, em matéria tributária, planejamento não é apenas escolher o melhor regime ou redigir corretamente o objeto social. Planejamento envolve criar, preservar e organizar provas da realidade econômica que se pretende sustentar.

Conclusão

O Acórdão CARF nº 1302-007.901 é um alerta importante para empresas que atuam, direta ou indiretamente, com patrimônio imobiliário.

A decisão mostra que a venda de imóvel por empresa no lucro presumido não será necessariamente tratada como receita operacional apenas porque o contrato social prevê atividade imobiliária. Para o CARF, é preciso demonstrar efetiva atividade econômica organizada, com coerência entre a estrutura da empresa, a destinação dos imóveis, a contabilidade e a dinâmica operacional.

Para holdings, sociedades patrimoniais e empresas imobiliárias, o recado é claro: a forma jurídica precisa ser acompanhada de substância.

Em operações relevantes, a análise prévia da natureza do ativo, da classificação contábil, do histórico operacional e da documentação societária pode ser a diferença entre uma tributação planejada e uma autuação milionária.