A alienação de imóveis é um tema recorrente na agenda tributária das pessoas físicas, sobretudo quando envolve operações complexas como permutas e transações imobiliárias com unidades a serem construídas. Embora seja comum a percepção de que permutas não configuram ganhos tributáveis, é fundamental compreender que a legislação traz nuances determinantes para a correta apuração do imposto sobre a renda (IRPF) incidente nessas operações.
Primeiramente, é necessário pontuar que, em regra, as permutas imobiliárias sujeitam-se à apuração do ganho de capital, com exceções claramente delimitadas pelo legislador. Nesse sentido, está expressamente excluída da tributação a permuta exclusivamente de unidades imobiliárias formalizada por meio de escritura pública, desde que não haja complementação em dinheiro (torna). Havendo o recebimento de torna, incide IRPF exclusivamente sobre o valor recebido em dinheiro.
Importante destacar que o Regulamento do Imposto de Renda (RIR/2018) equipara expressamente à permuta as operações quitadas de compra e venda de terreno quando acompanhadas de confissão de dívida e escritura pública de dação em pagamento de unidades imobiliárias, sejam elas construídas ou a construir. Essa equiparação, todavia, é restritiva e abrange exclusivamente terrenos, não podendo ser estendida a imóveis residenciais ou outros tipos de edificações já existentes. A limitação decorre diretamente do disposto no artigo 111, inciso II, do Código Tributário Nacional, que veda interpretação ampliativa de normas que impliquem dispensa do pagamento de tributo.
Neste ponto, merece atenção a operação frequente no mercado imobiliário em que o proprietário de imóvel residencial celebra contrato de venda quitado, combinado com a confissão de dívida e escritura pública de promessa de dação em pagamento de unidades imobiliárias a serem construídas. Essa operação, embora similar àquelas que envolvem terrenos, não goza da equiparação à permuta, devendo o ganho de capital ser integralmente tributado como alienação onerosa.
Outro aspecto relevante reside no momento da tributação dessas operações. Em regra, para pessoas físicas, prevalece o regime de caixa, no qual o IRPF incidente sobre ganhos de capital decorrentes da alienação de imóveis pagos em unidades imobiliárias construídas ou a construir somente é exigível por ocasião do efetivo recebimento dessas unidades, ou seja, após a conclusão das obras e a entrega das chaves ao adquirente. Nesses casos, o imposto deve ser recolhido até o último dia útil do mês subsequente ao recebimento efetivo de cada unidade.
Finalmente, não menos relevante é a aplicação dos fatores de redução previstos no artigo 40 da Lei nº 11.196/2005. Esses fatores visam mitigar os efeitos da valorização nominal dos imóveis decorrentes da inflação, reduzindo a base tributável dos ganhos de capital. Vale ressaltar que tais fatores aplicam-se a todas as operações de alienação imobiliária realizadas por pessoas físicas residentes no país, inclusive nas situações em que o preço é recebido por meio de dação em pagamento de unidades imobiliárias a serem construídas.
Em síntese, diante da complexidade das operações imobiliárias, sobretudo envolvendo permutas e dação em pagamento, é crucial a atenção rigorosa aos critérios definidos na legislação tributária e regulatória. A precisão na qualificação jurídica da operação e no momento do reconhecimento dos ganhos de capital é essencial para evitar contingências fiscais e garantir a conformidade tributária do contribuinte pessoa física.