Holding imobiliária: tributação de aluguéis e vendas

A holding imobiliária no Lucro Presumido paga IRPJ e CSLL sobre uma margem presumida de 32% da receita de aluguel e, na venda de imóveis mantidos em estoque, sobre 8% (IRPJ) e 12% (CSLL) da receita, além de PIS e Cofins até 2026. A partir de 2027, CBS e, gradualmente, IBS passam a incidir, com reduções de alíquota específicas para operações imobiliárias. A comparação com a tributação na pessoa física precisa considerar todos esses fatores.

Como são tributados os aluguéis?

No Lucro Presumido, a lei presume que 32% da receita de aluguel é lucro. Sobre essa base incidem IRPJ de 15%, adicional de 10% sobre a parcela do lucro presumido que exceder R$ 20 mil por mês, e CSLL de 9%. Somando PIS e Cofins cumulativos (3,65%), a carga fica entre 11,33% e 14,53% da receita, conforme o volume. Na pessoa física, aluguéis entram na tabela progressiva do Imposto de Renda, com alíquota marginal de até 27,5%.

Desde 2026, a Lei Complementar 224/2025 acrescenta 10% aos percentuais de presunção sobre a parcela da receita bruta anual que ultrapassar R$ 5 milhões. Para a maior parte das holdings familiares, o efeito é pequeno; para as maiores, entra na conta.

Como são tributadas as vendas?

O tratamento depende de como o imóvel está contabilizado:

Por isso, o objeto social e a classificação contábil dos imóveis precisam ser decididos com cuidado. Uma holding que pretende vender imóveis com frequência costuma ter a atividade imobiliária no objeto e os imóveis em estoque.

O que muda com CBS e IBS a partir de 2027?

A Lei Complementar 214/2025 criou um regime específico para operações com bens imóveis:

• Locação: redução de 70% nas alíquotas de CBS e IBS.
• Venda: redução de 50%, com um redutor de ajuste ligado ao valor de aquisição do imóvel.
• Redutor social em operações residenciais, com valores fixos atualizados pela inflação.
• Créditos: a holding no regime regular pode se creditar de CBS e IBS pagos em aquisições ligadas à atividade.

Pessoas físicas também passam a ser contribuintes quando, no ano anterior, tiverem receita de aluguel acima de R$ 240 mil e mais de três imóveis locados, ou venderem mais de três imóveis. Para famílias com muitos imóveis, a comparação entre holding e pessoa física muda.

E os dividendos?

Desde 2026, a Lei 15.270/2025 prevê retenção de 10% de Imposto de Renda sobre lucros pagos a uma pessoa física acima de R$ 50 mil por mês pela mesma empresa, além do imposto mínimo para altas rendas. A distribuição entre pessoas jurídicas no Brasil continua sem retenção. A política de distribuição da holding passou a fazer parte do planejamento.

Outros custos a considerar

• ITBI na integralização: há imunidade, com exceção para empresas de atividade imobiliária preponderante, e o STF limitou a imunidade ao valor do capital integralizado;
• ITCMD nas doações de quotas, agora com base em valor de mercado conforme a Lei Complementar 227/2026;
• contabilidade e obrigações acessórias permanentes.

Perguntas frequentes

A holding imobiliária pode ser do Simples Nacional?

Em regra, não é a opção usual: há vedações a sociedades que participam de outras empresas, e a locação de imóveis próprios tem restrições no regime.

Vale a pena transferir imóveis alugados para a holding?

Depende do volume de aluguéis, dos planos de venda e de sucessão e das novas regras de CBS e IBS. A decisão deve vir de uma simulação com os números da família.

Lucro Real pode ser melhor que o Presumido?

Em holdings com despesas relevantes, como financiamentos e manutenção, o Lucro Real pode ser competitivo. A simulação deve incluir os dois regimes.

Como o Chambarelli Advogados pode ajudar

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Conteúdo informativo, atualizado em outubro de 2026. Não substitui a análise do caso concreto.