A tributação das receitas obtidas pelas empresas que atuam no mercado imobiliário, especialmente aquelas optantes pelo regime de lucro presumido, frequentemente gera dúvidas acerca do enquadramento adequado entre receita operacional e ganho de capital. A Receita Federal esclareceu importantes nuances por meio da Solução de Consulta COSIT nº 221, de 24 de julho de 2024, especialmente sobre imóveis inicialmente classificados como imobilizado ou investimento e posteriormente alienados.
De início, é imperioso destacar que, para empresas optantes pelo lucro presumido, as receitas oriundas da atividade imobiliária, especificamente da compra e venda de imóveis próprios, sujeitam-se aos percentuais presumidos de 8% para o Imposto sobre a Renda das Pessoas Jurídicas (IRPJ) e de 12% para a Contribuição Social sobre o Lucro Líquido (CSLL). Esta tributação permanece aplicável mesmo quando os imóveis vendidos tenham sido anteriormente objeto de locação a terceiros, desde que a locação também integre o objeto social da empresa e componha regularmente sua receita operacional.
Contudo, uma importante distinção se faz necessária. Quando os imóveis vendidos estão classificados no ativo não circulante, seja como imobilizado ou investimento, a receita obtida com a alienação deve ser tratada como ganho de capital, exceto se tais imóveis forem efetivamente destinados à atividade operacional habitual da empresa (por exemplo, imóveis adquiridos especificamente para revenda ou incorporados regularmente ao giro imobiliário). Nesse caso, o mero reclassificar contábil dos imóveis para o ativo circulante, com intenção declarada de venda, não altera a natureza da receita para operacional, devendo prevalecer a apuração como ganho de capital.
O fundamento desse entendimento reside na legislação contábil e tributária, sobretudo no artigo 25 da Lei nº 9.430/1996, que claramente distingue a receita operacional – sujeita à presunção – do ganho de capital – que é tributado integralmente sobre a diferença positiva entre o valor de alienação e o respectivo valor contábil dos bens.
Essa definição é corroborada pelos artigos 11 e 12 do Decreto-Lei nº 1.598/1977, que distinguem entre receitas oriundas das atividades principais ou acessórias (receitas operacionais) e aquelas decorrentes da alienação de bens classificados fora do giro operacional, configurando ganhos de capital. Complementarmente, a Instrução Normativa RFB nº 1.700/2017 determina expressamente que a receita da venda de bens reclassificados do ativo não circulante para o ativo circulante deve preservar sua característica original de ganho de capital, salvo quando a operação integra claramente o ciclo operacional habitual da empresa.
Em termos práticos, isso significa que empresas cuja atividade imobiliária inclua regularmente a compra, locação e posterior venda de imóveis próprios devem manter criterioso registro contábil e contratual para assegurar que a receita seja corretamente classificada como operacional, sujeita à tributação mais favorável pelo lucro presumido.
Por outro lado, a venda eventual de imóveis que compõem o patrimônio permanente da empresa, como sedes ou propriedades originalmente destinadas exclusivamente à locação ou investimento patrimonial, gera, necessariamente, a apuração de ganho de capital, impactando diretamente a base de cálculo do IRPJ e da CSLL.
Em síntese, a correta caracterização contábil e operacional das atividades imobiliárias torna-se essencial para a gestão tributária eficiente das empresas optantes pelo lucro presumido, evitando conflitos interpretativos com o Fisco e garantindo segurança jurídica nas operações imobiliárias.