Permuta com torna no lucro presumido: o que deve ser tributado pelas incorporadoras e empresas imobiliárias

Empresas que atuam no setor imobiliário e optam pelo regime do lucro presumido frequentemente se deparam com dúvidas sobre a tributação de operações de permuta de imóveis. A complexidade jurídica aumenta quando essas operações envolvem parcela complementar em dinheiro — a chamada “torna”. Entender quais valores efetivamente compõem a base de cálculo do IRPJ, CSLL, PIS e Cofins é fundamental para evitar autuações fiscais e garantir o correto aproveitamento da jurisprudência consolidada sobre o tema.

A principal distinção que precisa ser feita é entre a permuta com torna e a permuta sem torna. Na operação sem torna, há apenas a troca de ativos, sem qualquer acréscimo patrimonial imediato. Essa natureza jurídica impede a incidência de tributos que tenham como hipótese de incidência o auferimento de receita ou faturamento, como reconheceu o Superior Tribunal de Justiça em diversos precedentes.

Em casos de permuta com torna, a interpretação vigente no âmbito da Receita Federal — especialmente após manifestação da Procuradoria-Geral da Fazenda Nacional — é clara: apenas o valor da torna deve ser oferecido à tributação como receita bruta. Isso significa que o valor do imóvel recebido na troca não integra a base de cálculo do IRPJ e da CSLL no lucro presumido, tampouco do PIS e da Cofins, salvo quando há elementos documentais que demonstrem o contrário.

A lógica por trás dessa interpretação é que a permuta, por si só, configura mera substituição de ativos, sem geração de fluxo financeiro que caracterize receita tributável. Já a torna — por representar um ingresso de recursos financeiros em favor de uma das partes — configura receita e, por isso, atrai a incidência dos tributos federais.

Embora esse entendimento já estivesse consolidado na jurisprudência do STJ, ele passou a vincular a própria Receita Federal a partir de abril de 2022. Isso se deu após a aprovação de pareceres internos da PGFN que reconheceram a força vinculante da jurisprudência sobre o tema. Com isso, a Receita ficou impedida de lançar créditos tributários relativos ao valor dos imóveis recebidos em permuta sem torna, e autorizada a tributar apenas a parcela em dinheiro.

Esse posicionamento tem reflexos importantes tanto para operações passadas quanto futuras. A vinculação interna impede a autuação da Receita mesmo em relação a fatos geradores ocorridos antes da publicação do parecer. Além disso, abre caminho para ações de repetição de indébito por empresas que, por precaução, tenham recolhido tributos indevidamente sobre o valor integral da permuta.

Para empresas que atuam na compra, venda e incorporação de imóveis, esse entendimento representa uma oportunidade de ajustar seu planejamento tributário, revisar operações anteriores e reforçar a documentação das transações. A correta distinção entre o valor do bem permutado e a torna deve constar expressamente nos contratos e nas notas fiscais, além de estar lastreada por laudos, avaliações ou registros contábeis que sustentem a ausência de ganho tributável na operação.

Em resumo, a operação de permuta com torna, no regime do lucro presumido, deve ser cuidadosamente documentada para que apenas a parcela efetivamente considerada receita seja oferecida à tributação. Isso exige análise técnica detalhada e acompanhamento próximo das atualizações normativas e jurisprudenciais.

O time do Chambarelli Advogados está à disposição para auxiliar empresas do setor imobiliário na estruturação segura de suas operações, no aproveitamento de decisões vinculantes da Receita Federal e na recuperação de tributos pagos a maior. O tratamento tributário adequado da permuta é um ponto-chave na eficiência fiscal de incorporadoras, loteadoras e empresas patrimoniais.