Fusão na matrícula de imóveis e cálculo do ganho de capital

Atenção, investidores e proprietários de imóveis: fique de olho em nova orientação da Receita Federal do Brasil que pode fazer diferença no momento da venda – e no cálculo do imposto.

No jurídico-tributário, cada detalhe conta. E um novo entendimento da Receita Federal, por meio da Solução de Consulta Cosit nº 221, publicada em 15 de outubro de 2025, traz importante segurança para quem realizou fusão de matrículas de imóveis contíguos pertencentes ao mesmo proprietário.

1. Qual o tema?

Quando um proprietário possui dois ou mais imóveis contíguos, cada um com matrícula própria no cartório de registro de imóveis, e opta por unificá-los por meio de fusão das matrículas (prevista nos arts. 233 e 234 da Lei nº 6.015/1973) — ou seja, duas ou mais matrículas autônomas são encerradas e surge uma nova matrícula que representa o imóvel resultante — surge a dúvida: essa nova matrícula altera a data de aquisição para fins de apuração de ganho de capital?

A Receita responde que não: a fusão das matrículas, desde que devidamente averbada no registro de imóveis e pertencentes ao mesmo proprietário, não muda a data original de aquisição dos imóveis que foram fundidos para efeitos de cálculo de ganho de capital.

2. Por que isso importa?

Porque na venda de um imóvel por pessoa física o imposto incidente — no caso, o Imposto de Renda sobre Ganho de Capital — vai considerar a data de aquisição para aplicar fatores de redução, bonificações ou isenções (na medida em que existam).
Se você vendesse em prazo muito curto após a aquisição, a carga tributária seria maior; se está há muito tempo com o bem, pode haver redução do ganho ou vantagem fiscal.

Imagine dois cenários:

• Cenário A: Adquiriu os dois imóveis em 2010, unificou em 2020 e vai vender em 2025. Se a fusão alterasse a data para 2020, perderia 10 anos de tempo para apurar eventuais reduções ou apenas para demonstrar maior “tempo de posse”.

• Cenário B: A Receita reconhece que a data de 2010 prevalece — dessa forma, o histórico de aquisição continua e o contribuinte mantém o direito aos “ganhos de tempo”. No caso analisado, a data de aquisição foi 2 de dezembro de 2015, apesar da fusão da matrícula ter ocorrido em 3 de agosto de 2021.

Ou seja: boa notícia para o contribuinte que fez a unificação – desde que as formalidades cartoriais tenham sido cumpridas (averbação da fusão, etc.). E atenção: a avaliação precisa ser feita caso a caso.

3. Qual foi o posicionamento da Receita?

Na Solução de Consulta Cosit 221 a Receita deixou claro que:

• A fusão de matrículas autônomas de imóveis contíguos de mesmo proprietário, quando averbada no registro de imóveis (cartório), não implica nova aquisição do bem e, portanto, não altera a data de aquisição para fins de ganho de capital.

• Os dispositivos legais relevantes, dentre outros, são: art. 233 e 234 da Lei 6.015/73 (sobre matrícula e fusão) e art. 21, inciso III, alínea “c”, da Instrução Normativa SRF nº 84/2001 (sobre data de aquisição para fins de IRPF-ganho de capital).

• A solução de consulta, quando correta em termos de fatos narrados, vincula a RFB em relação àquela pessoa consultante, dando segurança jurídica para as operações.

4. O que você precisa observar antes de se tranquilizar

Mesmo com o posicionamento favorável, há pontos de atenção:

• Verifique se a fusão das matrículas foi regularmente averbada no cartório de registro de imóveis, conforme exige a Lei 6.015/73. Sem esse ato formal, pode haver riscos.

• Confirme se os imóveis eram de titularidade da mesma pessoa no momento da fusão – e se a situação de propriedade não mudou de forma que caracterize alguma outra transmissão.

• Analise a aquisição original, pois a data que importa é a da real aquisição dos bens antes da fusão, e não a data de unificação.

• No momento da alienação, faça os cálculos levando em conta que a data de aquisição será a original, o que pode dar direito ao aproveitamento de eventuais abatimentos ou reduções legais para ganho de capital.

• Apesar da simplificação trazida por este entendimento, outros ajustes (como benfeitorias, custos de aquisição, correções monetárias quando permitidas, etc.) ainda precisam de planejamento e cuidado técnico.

5. Qual a “mensagem” para o mercado imobiliário e para a pessoa física que vai vender?

• Se você possui imóveis contíguos que foram unificados (fusão de matrículas), fique tranquilo quanto à data de aquisição: não será alterada pela fusão, desde que tudo esteja regularizado.

• A vantagem tributária é clara: a data original de aquisição continua válida, o que pode diminuir o imposto a pagar (ou ampliar o tempo de posse necessário para reduções).

• Porém: isso não significa “descuidar” da documentação. A regularização cartorial, a manutenção dos registros, a prova de titularidade e a análise do histórico são elementos essenciais.

• Em caso de dúvida, conte com assessoria especializada para verificar se todos os documentos (matrículas anteriores, averbações, registros de fusão, contratos de compra) estão impecáveis e se o planejamento tributário está correto.

6. Como o escritório pode ajudar

No contexto acima, o Chambarelli Advogados atua com expertise para:

• Analisar os títulos de propriedade, matrículas, averbações de fusão e demais documentos relacionados.

• Verificar se a fusão de matrículas foi feita de acordo com lei e se a averbação está válida.

• Calcular o ganho de capital a partir da data correta de aquisição, considerando fatores legais de redução ou isenção, quando aplicáveis.

• Orientar sobre o uso de abatimentos, custos, benfeitorias e eventuais atualizações que impactem na base de cálculo.

• Elaborar parecer técnico para que você, pessoa física ou jurídica, realize a alienação do imóvel com maior segurança tributária e jurídica.

✅ Conclusão

A nova solução de consulta da RFB representa uma vitória para o contribuinte que fez fusão de matrículas: a data original de aquisição permanece válida para apuração do ganho de capital. Mas atenção: a formalização cartorial e a documentação correta são indispensáveis.
Se você está pensando em vender imóvel que passou por fusão de matrículas, não deixe para depois – revisão e planejamento são essenciais.

Se você possui imóveis com matrículas unificadas, vai vender ou está avaliando essa opção, entre em contato com o Chambarelli Advogados para uma consultoria especializada e personalizada. Vamos revisar todo o seu histórico de matrícula, garantir que a data de aquisição esteja assegurada e elaborar o planejamento tributário mais eficiente para a alienação. Agende sua reunião conosco!