Equiparação de FII à pessoa jurídica

A recente análise do CARF sobre a equiparação de fundos de investimento imobiliário (FIIs) a pessoas jurídicas, com base no art. 2º da Lei nº 9.779/1999, reacende um debate técnico de grande relevância para o mercado imobiliário, investidores institucionais e fundos exclusivos. A controvérsia gira em torno do caso do FII FL 3.500 I e da aplicação da chamada “norma antielisiva”, que busca evitar o uso artificial de fundos como veículos de economia tributária indevida.

O caso tratava da tributação de receitas auferidas por um FII que tinha como único cotista a FL LLC — entidade controlada pela gestora internacional Brookfield Asset Management. O imóvel do fundo, adquirido pronto, estava locado ao Banco Itaú BBA. A Receita Federal entendeu que, por haver suposta ligação societária entre o cotista exclusivo do FII e o empreendimento, o fundo estaria sujeito às regras aplicáveis às pessoas jurídicas — afastando o regime isencional previsto para os FIIs.

A lógica da equiparação e os requisitos legais

O art. 2º da Lei nº 9.779/1999 estabelece que um fundo de investimento imobiliário será equiparado à pessoa jurídica caso aplique recursos em empreendimento que tenha como incorporador, construtor ou sócio um cotista que detenha, direta ou indiretamente com pessoa a ele ligada, mais de 25% das cotas do fundo.

Embora o texto legal mencione o termo “sócio”, a norma não define o alcance técnico da expressão, nem tampouco se a participação indireta — por meio de estruturas societárias em cadeia — seria suficiente para ensejar a equiparação.

O entendimento do CARF: participação indireta não basta

Na decisão em questão (Acórdão nº 1101-001.485), o CARF afastou a autuação fiscal por entender que a interpretação do termo “sócio” não pode ser ampliada para alcançar controladores indiretos do cotista. A posição majoritária acolheu que:

• “Sócio”, nos termos do art. 2º da Lei nº 9.779/99, deve ser aquele que participa diretamente do capital social do empreendimento imobiliário;

• A mera relação societária entre grupos econômicos, mesmo que haja controle da entidade cotista por parte de empresa ligada ao empreendimento, não basta para caracterizar a equiparação;

• A equiparação só é possível nos casos de dolo, fraude ou simulação, nos termos do art. 149, VII, do CTN.

Em consonância com a Solução de Consulta COSIT nº 182/2019, a decisão reconhece que a aplicação da norma antielisiva exige precisão conceitual. A simples existência de um cotista relevante, pertencente a um grupo econômico que atua no setor imobiliário, não configura, por si só, um indício de simulação ou abuso de direito.

Fundos exclusivos e cotista único: ilegalidade ou planejamento legítimo?

Outro ponto relevante abordado foi a existência de um único cotista no FII. Embora haja críticas quanto à ausência da pulverização — característica historicamente associada aos FIIs — o colegiado afastou a tese de que essa configuração por si só invalidaria o regime jurídico aplicável. A CVM, inclusive, reconhece expressamente a possibilidade de FIIs com cotistas únicos (Instrução CVM nº 409 e posteriores).

A fiscalização, no entanto, tentou sustentar que a estrutura do FII teria sido usada como fachada para locação imobiliária com tributação favorecida. Contudo, não houve prova de abuso, desvio de finalidade ou interposição fictícia que justificasse a desconsideração da forma jurídica.

A importância de um conceito jurídico-tributário rigoroso

A decisão sinaliza uma diretriz segura para o mercado: normas antielisivas devem ser interpretadas de forma estrita e técnica, especialmente quando envolvem benefícios fiscais. Equiparar um fundo a uma pessoa jurídica exige prova concreta da existência de um sócio do empreendimento imobiliário com participação superior a 25% no fundo, seja isoladamente ou com pessoa ligada — e não apenas conexões indiretas ou pertencimento ao mesmo grupo econômico.

Como destacou o conselheiro relator Edmilson Borges Gomes, é imprescindível que o Fisco demonstre a ocorrência de fraude, simulação ou dolo, para afastar o regime jurídico conferido pela Lei nº 8.668/1993 aos FIIs. A mera intenção de “corrigir distorções concorrenciais” não autoriza, por si só, a ampliação dos critérios legais de equiparação.

Considerações finais

A decisão do CARF oferece um importante precedente para a segurança jurídica dos investidores, reafirmando que o uso de veículos como FIIs deve ser analisado sob a ótica da legalidade, e não da presunção de evasão. Ao preservar a diferença entre planejamento tributário lícito e abuso disfarçado, o julgamento reforça a necessidade de critérios objetivos e respeito à forma jurídica regularmente constituída.

No atual cenário de fiscalização intensificada sobre estruturas de fundos, é essencial que investidores, administradores e gestores contem com suporte jurídico especializado para estruturar veículos de investimento de forma transparente, segura e em conformidade com a legislação tributária e societária.

Chambarelli Advogados
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