FII: CARF reforça regra de equiparação a PJ e afasta tributação de AVJ sem subconta

Decisão do CARF amplia aplicação da regra de 25% aos FIIs e confirma neutralidade fiscal do AVJ, mesmo sem subconta contábil. Entenda os impactos.

O Caso em Análise: A Regra de 25% e os Fundos de Investimento Imobiliário

No acórdão 1301-007.814, julgado em 30 de julho de 2025, o CARF enfrentou novamente o delicado tema da tributação de Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) à luz do artigo 2º da Lei nº 9.779/1999.

O caso envolvia FII que direcionava recursos para empreendimentos imobiliários originalmente detidos por sociedades vinculadas a cotista detentor de participação superior a 25% das quotas. A fiscalização entendeu configurada a hipótese legal de equiparação do fundo à pessoa jurídica, ainda que houvesse interposição de veículos intermediários, sustentando que a figura do cotista relevante se confundia, em última instância, com a posição de sócio dos empreendimentos investidos.

Por voto de qualidade, o colegiado confirmou a aplicação da regra de equiparação, afastando a tese defensiva de que seria necessária a concomitância temporal entre a condição de cotista relevante e a de sócio/incorporador do empreendimento.

Divergência Jurisprudencial e a Interpretação da Concomitância

A decisão contrasta diretamente com precedente recente: o acórdão 1101-001.407, de 10.10.2024, em que o CARF entendeu que a análise da posição de construtor, incorporador ou sócio deveria ser feita na data do fato gerador, não sendo possível invocar situações pretéritas — salvo em casos de dolo, fraude ou simulação.

Enquanto o julgado de 2024 adota interpretação restritiva da “regra de 25%”, limitando sua incidência a vínculos contemporâneos ao fato gerador, a nova decisão amplia o alcance do dispositivo, admitindo sua aplicação a estruturas de investimento em que o vínculo societário, ainda que indireto ou pretérito, seja suficiente para configurar a equiparação.

Essa divergência evidencia a insegurança interpretativa que ainda permeia o tema, aumentando a necessidade de planejamento tributário robusto e de acompanhamento constante da jurisprudência administrativa.

Ajuste a Valor Justo (AVJ): Neutralidade Fiscal Reafirmada

Se, por um lado, a decisão ampliou o rigor na aplicação da regra de equiparação, por outro, trouxe alívio aos contribuintes ao tratar da tributação dos ajustes a valor justo (AVJ).

A fiscalização pretendia tributar os ajustes em razão da ausência de subconta contábil prevista no artigo 13 da Lei nº 12.973/2014. O colegiado, contudo, afastou a exigência, reconhecendo que:

• a finalidade da subconta é assegurar rastreabilidade dos ajustes, não servir como condição absoluta para a neutralidade;

• a ausência de realização econômica dos ativos impede a caracterização de fato gerador, em conformidade com o artigo 43 do CTN.

Assim, mesmo sem subconta formal, restou comprovado que os controles contábeis existentes eram suficientes para preservar a neutralidade fiscal, reafirmando que o AVJ não constitui, por si só, acréscimo patrimonial tributável.

Implicações Estratégicas: FIIs, Estruturação e Governança Tributária

A decisão tem duplo impacto para investidores e administradores de FIIs:

1. Ampliação da Regra de 25% – consolida o risco de equiparação de fundos a pessoas jurídicas em estruturas concentradas em grupos específicos, ainda que por meio de fundos intermediários.

2. Segurança em Relação ao AVJ – reforça que a ausência de subconta, isoladamente, não autoriza a tributação, desde que a neutralidade esteja comprovada e não haja realização do ativo.

Esse precedente alerta para a necessidade de governança fiscal preventiva. Estruturas de FII que envolvam cotistas relevantes ligados a empreendimentos investidos demandam análise crítica do risco de equiparação. Ao mesmo tempo, a decisão abre espaço para maior racionalidade na aplicação da tributação sobre AVJ, mitigando autuações meramente formais.

Conclusão

O acórdão 1301-007.814 ilustra bem as tensões que permeiam a tributação dos FIIs: de um lado, o CARF amplia a aplicação da “regra de 25%”, reforçando a vigilância sobre estruturas com cotistas relevantes ligados a empreendimentos; de outro, confirma que a neutralidade fiscal dos ajustes a valor justo deve prevalecer, ainda que faltem controles em subconta formal.

Para os contribuintes, a mensagem é clara: planejamento, governança e transparência são cruciais. A tributação dos FIIs seguirá sendo um dos pontos mais sensíveis do contencioso tributário brasileiro — e acompanhar a evolução da jurisprudência é condição de sobrevivência em um ambiente marcado por rigidez normativa e instabilidade decisória.