Isenção de Ganho de Capital: Não aplicação na construção de casa

A interpretação do artigo 39 da Lei nº 11.196/2005 continua sendo palco de dúvidas recorrentes entre contribuintes que alienam imóvel residencial e pretendem aplicar os recursos na construção de nova residência. A Receita Federal, em manifestação recente, reafirma um entendimento que já vinha se consolidando: não há isenção de imposto de renda sobre o ganho de capital quando os valores da venda são destinados à construção de imóvel, ainda que residencial.

O presente artigo, à luz das mais recentes manifestações administrativas e do regramento vigente, examina os limites da norma isentiva e alerta para os riscos de autuações decorrentes de uma interpretação ampliativa indevida.

O que diz a lei: aquisição x construção

O artigo 39 da Lei nº 11.196/2005 estabelece isenção do IRPF sobre o ganho de capital obtido na alienação de imóvel residencial, desde que, no prazo de 180 dias, o valor seja aplicado na aquisição de outro imóvel residencial situado no Brasil.

A norma é clara ao utilizar o termo “aquisição”. Ocorre que muitos contribuintes, ao venderem um imóvel, optam por construir outro do zero, acreditando que tal investimento também se enquadraria no conceito de aquisição, o que a Receita Federal rejeita sistematicamente.

O entendimento administrativo consolidado

A Receita já se posicionou de forma categórica em manifestações anteriores, reafirmadas recentemente: a aplicação do produto da venda na construção de imóvel não confere direito à isenção.

Tal entendimento se ancora não apenas na literalidade do caput do art. 39 da Lei nº 11.196/2005, como também na Instrução Normativa SRF nº 599/2005, que em seu §11 exclui da isenção, de forma expressa, as hipóteses de aquisição de terreno, pagamento de saldo devedor de imóvel já possuído e compra de vaga de garagem isoladamente. A construção, embora não nominalmente excluída, é tratada de forma equiparada às hipóteses acima, por não se confundir com a aquisição de bem pronto ou em construção adquirido de terceiros.

Mais do que uma leitura literal, trata-se de uma interpretação sistemática que visa preservar os contornos exatos da regra isentiva, que, por natureza, deve ser interpretada restritivamente. A construção autônoma, realizada diretamente pelo contribuinte, não se confunde com a aquisição de imóvel edificado, ainda que tenha destinação residencial.

Segurança jurídica e limites do planejamento fiscal

Do ponto de vista jurídico, é preciso distinguir a legítima elisão fiscal da tentativa de aplicar indevidamente benefícios tributários. A construção com recursos oriundos da venda de imóvel pode representar excelente estratégia patrimonial, mas não autoriza a aplicação da isenção prevista no art. 39 da Lei nº 11.196/2005.

A segurança jurídica demanda previsibilidade e aderência aos limites legais. Neste caso, o contribuinte que presume ter direito à isenção, ao aplicar os valores na construção de nova residência, incorre em risco de autuação, com exigência do IRPF, juros e multa.

O papel do planejamento preventivo

Cabe ao contribuinte — e, mais ainda, a seus consultores — realizar um diagnóstico prévio antes de qualquer movimentação patrimonial com potencial impacto fiscal. O correto enquadramento das operações é essencial para evitar surpresas tributárias.

Se o objetivo for aproveitar a isenção do ganho de capital, a única via legítima é a aquisição de imóvel residencial pronto ou em construção, desde que formalmente caracterizado como tal e com matrícula própria, respeitado o prazo de 180 dias.

Considerações finais

O ordenamento jurídico não reconhece isenção fiscal quando o produto da alienação de imóvel residencial é destinado à construção de nova moradia. Apesar da aparente semelhança econômica entre “construir” e “adquirir”, o fisco mantém o entendimento de que apenas a aquisição de imóvel residencial, nos moldes estritos da legislação, enseja o benefício.

Em tempos de intensa fiscalização e cruzamento de dados patrimoniais, a literalidade da norma não pode ser ignorada. A isenção fiscal, por ser exceção à regra da tributação, exige aderência estrita aos seus requisitos legais. E a construção, por mais legítima que seja como destino do capital, não figura entre eles.