O ramo imobiliário é sem dúvidas um dos setores mais tradicionais da nossa economia. E como não poderia ser diferente, os empreendedores que exercem atividades imobiliárias possuem inúmeras dúvidas acerca do tratamento tributário dessas operações.
As empresas que exercem atividades imobiliárias podem ser tributadas pelo regime do Simples Nacional, lucro presumido ou lucro real. Existem casos também que a atividade é exercida na própria pessoa física.
Por sua vez, as regras tributárias aplicáveis à essas operações irão variar de acordo com a forma pela qual atividade é exercida.
Simples Nacional
Vale lembrar que o Simples Nacional é um regime tributário diferenciado para micro e pequenas empresas, cujo faturamento não seja superior à R$ 4,8 milhões no ano-calendário.
Além disso, não podem optar pelo Simples Nacional as empresas que se dedicam ao loteamento e à incorporação de imóveis e que realizam atividade de locação de imóveis próprios, exceto quando se referir a prestação de serviços tributados pelo ISS.
Portanto, na compra e venda de imóveis, caso a empresa imobiliária atenda a esses requisitos (e aos demais requisitos da LC nº 123/2006), deverá aplicar as alíquotas do Anexo I, que variam de 4,00% a 19,00%.
As empresas que prestam serviços vinculados à locação de bens imóveis e corretagem de imóveis deverão aplicar as alíquotas do Anexo III do Simples Nacional, entre 6,00% e 33,00%.
Já as empresas que realizam atividade de construção de imóveis e obras de engenharia em geral, inclusive sob a forma de subempreitada, execução de projetos e serviços de paisagismo, bem como decoração de interiores, estarão sujeitas à tabela de alíquotas do Anexo IV, de 4,50% a 33,00%, com recolhimento à parte da Contribuição Previdenciária Patronal sobre a folha de pagamento.
Lucro Presumido
Para fins de determinação da base de cálculo do imposto, a pessoa jurídica que explore atividade imobiliária relativa à compra e venda de imóveis deve aplicar o percentual de 8% sobre a receita bruta a título de IRPJ e 12% a título de CSLL, auferida no período de apuração, decorrente da revenda de imóveis. (Solução de Consulta COSIT nº 169/2015)
Já na administração, locação ou cessão de bens imóveis e direitos de qualquer natureza, o percentual de presunção do IRPJ e da CSLL será de 32%. Além disso, a empresa deverá recolher o ISS, cujas alíquotas variam conforme o Município do estabelecimento do prestador do serviço, podendo chegar até 5% do valor do serviço.
Haverá ainda, em ambos os casos, a cobrança do PIS/COFINS à alíquota de 3,65% sobre o faturamento da empresa.
Lucro Real
O regime do Lucro Real comporta o cômputo das receitas tributáveis deduzidas pelas despesas dedutíveis, para então se chegar à base de cálculo do IRPJ e da CSLL.
Por isso, é muito importante que as empresas tenham em mente todos os seus custos fixos e variáveis, bem como suas receitas. A correta escolha do regime tributário passa também pela análise financeira das despesas e receitas da pessoa jurídica.
As empresas do lucro real estão sujeitas ao regime não cumulativo do PIS e da COFINS, com uma alíquota de 9,25%, com a possibilidade do aproveitamento de créditos na aquisição de insumos essenciais para o exercício das atividades da empresa.
Pessoa Física
Pode ocorrer também de algumas atividades imobiliárias serem exercidas diretamente na própria pessoa física.
Nesse caso, as receitas com aluguel para outras pessoas físicas estão sujeitas ao recolhimento mensal obrigatório do IRPF, que é o chamado “carnê-leão”. Já os aluguéis de imóveis para empresas devem sofrer retenção do IR pela fonte pagadora. Aplicam-se as alíquotas progressivas do IRPF, de 7,5% até o máximo de 27,5%
As vendas de imóveis das pessoas físicas estão sujeitas ao ganho de capital, com alíquotas de 15% a 22,5%, de acordo com a base de cálculo. O ganho de capital é apurado pela diferença entre o valor da venda do imóvel e o custo de aquisição constante da Declaração de Ajuste Anual.
Conclusões
Como demonstrado acima, as atividades imobiliárias recebem tratamentos tributários diferentes de acordo com cada situação. Portanto, para maiores esclarecimentos, é necessário uma análise individual do caso por um profissional da área.
A equipe de Tributário do Chambarelli Advogados está à disposição para esclarecer quaisquer dúvidas acerca da tributação das atividades imobiliárias.
